عقارات طريق الملك عبدالعزيز.. التثمين أقل من المتوقع.. وفرصة المتضررين 60 يوماً مواطنون يطالبون بإعادة النظر ومراعاة سعر السوق وتشتُّتهم أسرياً

تحقيق: حبيب محمود

تعيش المواطنة مريم مهدي آل قاسم في منزل صغير في حي الشويكة. منزل صغير مساحته 94 متراً و89 سنتمتر فقط. حتى مع كونه ذا دورين يبقى منزلاً صغيراً.

 لكنه ـ بالنسبة لها ـ هو العالم الذي تأنسه، ويربطها بمجتمع الحيّ الشعبي الواقع جنوب مدينة القطيف. هذا المنزل يحمل الرقم (53) في قائمة العقارات التي سوف تُزال لصالح تطوير طريق الملك عبدالعزيز. هناك 521 عقاراً سوف تُزال على امتداد الطريق، من أقصى جنوب المدينة إلى أقصى شمالها.

مشروع التطوير قادم قادم، وبالطبع ليس لدى السيدة آل قاسم اعتراض على مشروع سوف يرفع من مستوى التنمية في مدينة القطيف. مشكلتها هي أن قيمة نزع الملكية سوف تُربك حياتها بالكامل، والسبب هو أن تثمين المنزل لن يفعل لها شيئاً.. قيمة التثمين هي 478 ألفاً و594 ريالاً.

التثمين الذي حصلت عليه يمنحها 5043 للمتر الواحد.. وهو رقم كبيرٌ قياساً بمتوسط سوق العقارات في القطيف. لكن المشكلة أن المبلغ الإجمالي لن يؤمن لها سكناً مناسباً، على حسب قولها.

قبل 30 سنة؛ كان هذا المبلغ كافياً لشراء منزل من دورين في حيّ حديث، مثل الناصرة أو المزروع الشرقي. أما الآن؛ فإنه لا يغطي حتى قيمة أرض في مكان قريبٍ من حيث تسكن الآن.

منزل المواطنة مريم آل قاسم

طريق شرياني

طريق الملك عبدالعزيز واحدٌ من أهمّ الطرق الشريانية في محافظة القطيف. وهو أقدم طريق عرفته المدينة على الإطلاق. مرّ بمراحل تحسين وتطوير كثيرة منذ إنشائه في خمسينيات القرن الماضي. وسابقاً؛ تطلّب تنفيذه إزالة عقارات سكنية وعقارية وزراعية كثيرة، بينها بساتين نخيل في قرية الشويكة، ومنازل في الكويكب والدبابية وميّاس والشريعة والمدارس والقلعة والجراري وباب الشمال. وهذه ـ كلها ـ كانت قرى التحمت لتكون جزءاً من شخصية مدينة القطيف التي نراها اليوم.

وبسبب مسار الطريق أزيلت سوق “الصكّة” التاريخية، وسور القلعة الغربي سنة 1962م.

صورة جوية لطريق الملك عبدالعزيز، من تصوير: علي أبو الليرات

وعلى الرغم من تغييراته المتلاحقة؛ بقي الطريق في حدوده الفنية. مسار مزدوج من مدخل الشويكة إلى تقاطع الطريق مع شارع بدر، ثم يستمر الطريق بفاصل جزيرة وسطية حتى تقاطعه مع شارع الخليفة عمر، ثم يستمر مزدوجاً بلا جزيرة وسطية حتى الدوّار الشمالي، ثم بجزيرة وسطية مجدداً من الدوار إلى نقطة التقائه طريق أحد.

مستقبل الطريق.. والسكان

مستقبل الطريق مختلف كثيراً، سيكون بمسارين تفصل بينهما جزيرة وسطية، ويمتدّ طوله إلى أكثر من 4.9 كيلومترات، تبدأ في نقطة التقائه طريق الرياض جنوب الشويكة، وتنتهي عند محاذاة مستشفى الأمير محمد بن فهد لأمراض الدم الوراثية. وبسبب الحاجة إلى توسعته إلى عرض 60 متراً؛ سوف يختفى 521 عقاراً كلياً أو جزئياً من مسار مشروع التطوير، ما يعني أن هناك ميزانيةً مليارية سوف تقدمها الدولة لمالكي العقارات لنزع الملكية، تُضاف إليها ميزانية أخرى لتنفيذ المشروع، وميزانية ثالثة لصيانته بعد التنفيذ.

المشروع ـ حالياً ـ في مرحلة “نزع الملكية”، بعد الانتهاء من تثمين كلّ عقار على حدة، ومخاطبة كلّ مالك رسمياً بما تقرَّر حول مبلغ التعويض، لكلّ عقار.

أمام الإجراء الأخير ظهرت اعتراضات على مبالغ التثمين. وقد تواصل بعض المواطنين مع “صُبرة” مطالبين بإيصال أصواتهم إلى المسؤولين.. وما ذكره المواطنون هو أن تثمين عقاراتهم كان أقلّ من المتوقع، نظراً لأسباب متعددة تخصّ كلّاً منهم على حدة، وخلاصة إشاراتهم هي:

1ـ أن العقارات تقع على طريق تجاري، والتثمين أقل من سعر السوق.

2 ـ بعض العقارات تؤوي عدداً من الأسر، ضمن نظام الشقق، ومبالغ التثمين لن تؤمّن سكناً مناسباً للأسر القاطنة عقاراً واحداً.

3 ـ أسعار العقارات الحالية في القطيف عالية جداً، وقيمة التثمين لن تصل إلى التعويض المناسب.

عائلتان…!

المواطن مهدي حبيب حسن سليم، لديه منزل في الشويكة، على مساحة 282.94 متراً مربعاً، ويتكون من 3 أدوار، ويؤوي المبنى عائلتين. وقد حصل على تثمين هو مليون و400 ألفاً و12 ألفاً و286 ريالاً. لكن سليم يقول إن “من المستحيل إيجاد بيت يؤوي العائلتين بقيمة التعويض هذه”.

وهو يرى أن التعويض غير عادل بالنسبة له، ويقول “الدولة نصت في النظام في حال النزع الملكية أن يكون التعويض عادلاً”، ويقول إن التعويض المحدد لمبناه “يتنافى مع التوجيه”، على حدّ تعبيره.

مصدر رزق وحيد

للمواطن سعيد عبدالله ناصر الزوري، مبنى في حي الشويكة أيضاً، ويُطل على طريق الملك عبدالعزيز مباشرة، ومساحته صغيرة جداً، لا تتجاوز 40 متراً. ولكنه منتفع بهذه المساحة، لأن فيها مبنى مكون من: الدور الأرضي: مطعم، يعمل فيه ابنه جعفر، وهو مصدر رزقه الوحيد.

وفي المبنى ذاته يقطن جعفر وعائلته أيضاً، منتفعاً بـ:

• الدور الأول: غرفة ودورة مياه ومطبخ.
• الدور الثاني: غرفة ودورة مياه وغرفة غسيل.
• الدور الثالث: سطح.

وقيمة التثمين هي 336960 ريالاً. وقد يبدو المبلغ معقولاً قياساً بمساحة الأرض الصغيرة، ومكوّنات المبنى أيضاً. إلا أن وجه الاعتراض ـ لدى الزوري ـ يأتي من أن إزالة المبنى سوف تُزيل المصدر الوحيد لرزق ابنه جعفر، ومقرّ سكنه أيضاً.

“هل في القطيف قطعة أرض بقيمة 337 ألف ريال..؟” هكذا تساءل الزوري..!

12 فرداً

في الشويكة أيضاً؛ مبنى تعود ملكيته إلى المواطن حبيب بن جواد بن علي الشيوخ. المبنى مكون من دورين، وهما وحدتان منفصلتان، على مساحة تقريباً 180 متراً مربعاً. وهناك عائلتان تقطنان الوحدتين، وعددهم 12 فرداً، هم الأب وبناته واحفاده.

الشيوخ رجل مسن عمرة 91 عاماً، ويعتمد على الضمان الاجتماعي. وقد وصل تثمين مبناه إلى 803 آلاف ريال. وحسب كلامه؛ فإن “المبلغ لا يكفي حتى لشراء أرض صغيرة ناهيك عن تعميرها ليكون سكناً بديلاً”، وهذا سبب الاعتراض.. يضيف “المبلغ لا يرتقي الى تسعيرة السوق في هذا الوقت، وهو في نفس الوقت لا يكفي لشراء منزل بديل مريح يؤوي الرجل المسن وباقي أفراد العائلة”.

5 عائلات

ورثة المواطن حسن بن رضي بن حسن المقبّل، لديهم مبنيان بُنيا بعد ترخيصين صدرا في 22/6/1427هـ، و27/6/1430هـ وحسب الرخصة الأولى، فإن المساحات حسب التالي:

• الدور الأرضي: 142.66 متراً مربعاً.
• الدور الأول: 151.50 متراً مربعاً.
• السور: 27.80 متراً مربعاً.
• الوارش: 50 متراً مربعاً.
• الملحق العلوي: 36.80 متراً مربعاً.

أما الرخصة الثانية فتوضح أن المساحات هي:

• القبو: 168.68 متراً مربعاً.
• الدور الأرضي: 167 متراً مربعاً.
• الدور الأول: 168 متراً مربعاً.
• السور: 27.80 متراً مربعاً.
• الملحق العلوي: 28 متراً مربعاً.
• السور: 34 متراً مربعاً.

وقال وكيل الورثة إن كل وحدة مكونة من ثلاث شقق، وتسكن المبنيين 5 عائلات، تنتفع بمجموع:

• ٢٤ غرفة.
• ٦ صالات.
• ٩ مطابخ.
• ١٣ دورة مياه.
• ١ سطح

أما التثمين النهائي فقد وصل إلى مليونين و400 ألفاً و28 ألفاً و203 ريالات و60 هللة؛ والورثة لا يرون التثمين عادلاً. وطلب وكيلهم من “صُبرة” إيصال رسالته “إلى المسؤول المباشر وغير المباشر” على حدّ تعبيره. فالتثمين ـ كما يقول ـ سوف “يتسبب بأذى شديد جراء التثمين غير العادل الذي أنبأتني به بلدية القطيف وحدة نزع الملكيات”.

وقال “سأشرح لكم حقيقة عدم الانصاف من لجنة التثمين وأعتبر هذا مجرد اعتراض صحفي بعد الاعتراض الرسمي القانوني على كل من اللجنة ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وبلدية القطيف خاصة لكونها مطلعة تماماً على واقع هذا الشارع التجاري والحيوي والسكني”.

أضاف “هذا الشارع يمثل تاريخ القطيف الحضاري وهو المنبع الحقيقي للحركة التجارية والثقافية قديماً وحديثاً، وهو مسكن الآباء وموطن الأجداد، ونحن ما زلنا مواطنين موالين ومتفاعلين مع التطوير العمراني الذي تسعى إليه الدولة ليكون نموذجاً يتناسق مع المعطيات العمرانية العالمية الحديثة، بما يتوافق مع الرؤية الحديثة لخام الحرمين الشريفين وصاحب السمو ولي العهد الأمين، حفظهما”.

وقال “اللجنة لم تلتزم أسعار السوق الحالية، وتجاوزت المواد النظامية لنزع الملكيات، كافة وللأسف ولم يتوافق تثمينها مع أسعار الأراضي حديثاً التي قاربت الثلاثة آلاف ريال في محافظة القطيف”. وأضاف “من حقي أن أسكن في محافظتي لان العقار المنزوع هو في مسقط رأسي فهل من المعقول أن أهاجر من مسقط رأسي بسبب التطوير..؟ إن هذا مالا يرضاه الله تعالى ويأباه ولاة أمر البلاد الذين آمن بهم الوطن والمواطن واطمأنت بهم النفوس وعمرت بهم الديار”.

وقال “لقد ثمن عقارنا وهو عبارة عن إرث لكل من سعيد وحسن رضي المقبل بمبلغ قدره (مليونان وأربعمائة وثمانية وعشرون ألف ومائتان وثلاثة ريال وستون هللة)، من دون ايضاح لحيثيات التقييم والتوزيع بين البناء والأرض، ومن دون مراعاة لحال عقارنا الجديد، وقد تغافلت اللجنة صلاحية العقار للبقاء والسكنى لخمسين سنة قادمة، وهو ما تراعيه نصاً مواد نزع الملكيات”.

المواطن ماجد حمزة ماجد الماجد، يملك مبنى تجارياً وسكنياً صغيراً، في الحي المعروف بـ “الزريب” في منطقة القلعة. مساحة المبنى ـ حسب الصك ـ هي 126.72 متراً مربعاً. وحسب الصكّ، أيضاً، فقد اشتراه قبل 17 سنة بـ 325 ألف ريال. المبنى ـ على محدودية مساحته ـ كان سعره يؤمن قطعة أرض مساحتها 600 متر في أي حي من أحياء القطيف الحديثة.

والماجد يعترض على التثمين الذي وصل إلى 953 ألفاً و793 ريال.

يقول “عقاري تجاري يقع في شارع الملك عبدالعزيز في منطقه أثريه وسط القطيف ولموقعه دلاله تاريخية وجزء من القلعة الحصينة، اشتريته مبنى قديماً قبل ٧ سنوات، ودفعت مبلغ ١٠٠٠٠ريال لهدمه، وأعدتُ بناءه بمبلغ ٦٣٠٠٠٠ريال، ويتكون ـ حالياً ـ من محل فيه مطعم بمساحه ٤ في ٧ متر، وشقة خلفية وشقة في الدور الأول وملحق في الدور الثاني”.

يضيف “المبلغ الذي قدّرته البلدية، لا يفي بقيمة أرض سكنية في القطيف، لأن أراضي القطيف غالية لقلة المعروض”.

نصف قيمة السوق

المواطن حسن شياب لديه قصة كاملة عن مبناه الواقع غربيّ مركز صحي الشويكة مباشرة.. قصة استثمار اصطدم بمستقبل الشارع دون أن يدري..

إنه يقول “المبنى كان قطعة أرض مساحتها 358.45 متراً مربعاً، اشتريتها سنة 1432هـ بقيمة مليون ريال نقداً، وبعد الشراء تقدمت بطلب قرض من صندوق التنمية العقاري قيمته نصف مليون ريال، ثم استخرجتُ ترخيصاً وبنيتها في 10 وحدات، منها محلات وشقق للإيجار”.

يضيف “البناء كلّفني مبالغ طائلة، والمشكلة هي أنني ما إن انتهيت من البناء؛ حتى ظهر الكلام عن مشروع تطوير الطريق ونزع ملكية العقارات الواقعة على جانبه، وهذا ما تسبب في امتناع الناس عن استئجار الشقق، وكلّ الذي تمّ هو تأجير الصيدلية فقط.. المبنى هو مصدر رزقي الوحيد، وهو معطّل منذ سنوات بلا تأجير، وذلك يعني تكبُّدي خسائر كبيرة، وحين جاء التثمين؛ وجدته غير عادل، التثمين هو 3 ملايين و19 ألفاً و928 ريالاً فقط”.

ويقول “سعر المبنى السوقي لا يقل عن 6 ملايين، إنه يقع في طريق الملك عبدالعزيز مباشرة، وفيه وحدات سكنية وتجارية جديدة تماماً، وعمره الافتراضي طويل جداً، وعليه قرض عقاري بقي منه 400 ألف ريال، من أصل 500 ألف. ومبلغ التثمين الذي حددته اللجنة الخاصة غير عادل، وأطالب بإعادة النظر فيه نظراً لهذه المعايير”.

أمانة الشرقية:

التثمين راعى مصالح أصحاب العقارات

محمد الصفيان

بدورها؛ نقلت “صُبرة” خلاصة إفادات المواطنين المتعلقة باعتراضاتهم إلى المتحدث الرسمي لأمانة المنطقة الشرقية محمد الصفيان، الذي شرح الآلية التي نتج عنها التثمين.. فقال إن “لجنة التثمين مكونة من جهات عديدة، إضافة إلى عقاريين ذوي خبرة في تثمين العقارات”. وأكد الصفيان “تمت مراعاة أصحاب العقارات، بهدف إعطاء كل ذي حق حقه، وكذلك مراعاة الجوانب الإنسانية، والاجتماعية”، في موضوع نزع الملكية.

وأضاف مشدداً “”روعي في التثمين إنصاف أصحاب العقارات من حيث تحديد القيمة، لكل عقار”. وأشار إلى أن “الأمانة ليست وحدها بالتأكيد، وهي جزء من هذه اللجنة، بالإضافة إلى لجنة العقارين”، و “الأمانة ذراع تنفيذي فني مالي، لما تقرره لجنة التثمين”.

المستشار آل إبراهيم:

من حق المتضررين الاعتراض.. والمحكمة الإدارية سوف تُنصفهم

عادل آل إبراهيم

المستشار القانوني عادل آل إبراهيم؛ قدّم إيضاحاً مفصّلاً لما يخصّ حقوق المواطنين المعترضين على تثمين عقاراتهم، بقوله “تشير الأنظمة إلى أن نزع ملكية العقار للمنفعة العامة حق مشروع للدولة، كما أن من حق المتضرر الاعتراض على تقدير قيمة التعويض، باللجوء إلى القنوات النظامية المتمثلة في المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً من علمه بالقيمة، والمحكمة الإدارية بدورها ستحقق العدالة في التعويض المرتبط بدقة تثمين العقار بسعر السوق في وقت النزع وتقدير ما لحق المالك من ضرر أو فاته من منفعة”.

وأضاف آل إبراهيم “أكدت المادة 24 من نظام نزع الملكية (أنه يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية التي تتخذ وفقًا لهذا النظام، خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغهم بالقرار). وحال التزام المتضرر خلال المدة النظامية برفع الدعوى سيقبل القاضي النظر فيها، أو ما يسمى بالقانون (الدعوى المقبولة شكلا).

بعد ذلك سينظر القاضي في موضوع الدعوى حسب ما يقدمه المتضرر من أدلة إثبات حسب نظام القضاء الإداري ومواده النظامية ليثبت عدم صحة التثمين المقرر، وعلى ضوئها يحكم القضاة بصحة او عدم صحة التثمين أو ما يسمى بالقانون (الدعوى المقبولة أو المرفوضة موضوعاً).

ويعتمد قرار القضاة على قدرة المتضرر على إثبات أن مبلغ التثمين لم يتوافق مع القيمة العادلة للعقار نتيجة عدم مراعاة المعايير والضوابط التي تضعها الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، حسب المادة 16 من اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار، وتشير المادة إلى أن على لجنة التقدير الأخذ بطريقة أو أكثر من طرق التقدير التي من بينها ما يأتي:

أ – المقارنة: وذلك باستنتاج قيمة العقار المنزوعة ملكيته عن طريق تحليل أسعار العقارات المماثلة للعقار محل النزع.

ب – التكلفة: وذلك بمقارنة كلفة إنشاء عقار جديد مماثل للعقار المنزوعة ملكيته في المواصفات والاستخدام مطروحاً منها قيمة الاستهلاك، وعلى أساس كلفة الإنشاء السائدة وقت صدور قرار بدء إجراءات نزع الملكية.

ج – الدخل: وذلك باستنتاج قيمة العقار المنزوعة ملكيته عن طريق حساب الدخل الصافي أو المتوقع للعقار وعلى مدى العمر الإنتاجي الباقي للعقار.

د- تقدير قيمة المباني والإنشاءات بمواصفاتها وخصائصها الفنية وبقيمة عقود الإيجار القائمة وأهميتها التجارية.

وعلى ذلك فإن أنظمة الدولة وقوانينها وضعت لتيسير الإجراءات والالتزام بالمواعيد المقررة والاعتماد على رأي أهل الخبرة المعتمدين في تقدير قيمة التعويض، إذ يكون لهم دور كبير في تقدير التعويض سواء كان النزع جزئياً أو لكامل العقار، كذلك سرعة التقاضي والحكم في قضايا التقدير، تجنباً لوقوع ضرر على المالك سواء في التصرف والاستفادة من ملكه، أو استلام تعويضه العادل في وقته.

وعلى ذلك فإن التزام أوقات الاعتراض المنصوص عليها نظاماً والقدرة على إثبات مقدار الضرر وعدم صحة قرار لجنة التثمين سيؤدي تلقائياً إلى إلغاء القرار الصادر من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات ليعاد تشكيلها من جديد لتصدر قراراً متوافقاً مع المالك.